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目录1

第1章　房地产基金概述1

1.1　房地产基金的概念1

1.1.1　房地产基金的概念1

1.1.2　房地产基金与股票、债券的联系与区别2

1.1.3　房地产基金与抵押贷款证券的联系与区别3

1.1.4　房地产基金与证券基金、创投基金的联系与区别3

1.2　房地产基金的类型5

1.2.1　开放式房地产基金和封闭式房地产基金5

1.2.2　私募房地产基金和公募房地产基金7

1.2.3　权益型、抵押型和混合型房地产投资信托基金8

1.2.4　有限期和无限期房地产投资信托基金9

1.2.5　伞型合伙和伞型多重合伙房地产投资信托基金10

1.2.6　独立型、附属型和半附属型房地产基金12

1.3　房地产基金的优势和局限12

1.3.1　房地产基金的优势12

1.3.2　房地产基金的局限15

第2章　房地产基金发展概况17

2.1　美国房地产基金的起源和发展17

2.1.1　房地产投资基金的起源17

2.1.2　1968～1973年：抵押型房地产基金的快速扩张18

2.1.3　20世纪70年代：在艰难时期权益型房地产投资信托胜出19

2.1.4　20世纪80年代：有限合伙房地产基金从迅速增长到衰落20

2.2　20世纪90年代以来美国的房地产投资信托21

2.2.1 房地产公司上市推动了房地产投资信托高速发展21

2.2.2　法律调整刺激了养老基金对房地产投资信托的投资22

2.2.3　伞型合伙房地产投资信托的组织创新功不可没22

2.2.4　房地产投资信托越来越专业化23

2.3　世界房地产基金的现状和特点24

2.3.1 以美国为中心，亚洲是新兴市场24

2.3.2 以房地产投资信托为主体25

2.3.3 以权益型房地产投资信托为主导26

2.3.4　适度规模经营27

2.4.1　房地产投资公司28

2.4　中国房地产基金的发展现状28

2.4.2　房地产集合信托计划29

2.4.3　外资房地产基金31

案例 香港新世界中国投资基金33

2.4.4 我国房地产基金尚处在发展的萌芽阶段35

案例 中国首例类房地产基金：三亚地产投资券40

第3章　房地产基金对中国房地产业的作用45

3.1　完善房地产业资本市场45

3.1.1 中国房地产业的资本结构缺陷45

3.1.2　房地产证券化是解决问题的根本出路47

3.1.3　发展房地产基金是房地产业的需要48

3.1.4　发展房地产基金是资本市场的需要49

3.2.1　滞后的企业机制53

3.2　重塑中国房地产业的微观基础53

3.2.2 不同投融资模式的公司治理效果54

3.2.3 重塑中国房地产业的微观基础58

3.3　推动中国房地产企业的战略转型60

3.3.1 落后的房地产企业经营模式60

3.3.2　我国房地产企业经营模式的局限61

3.3.3 中国房地产业面临升级和转型的关头62

3.3.4　房地产基金对房地产企业转型的推动作用64

3.4　推进中国房地产业的战略重组65

3.4.1 我国房地产业结构的缺陷65

3.4.2　房地产业势在必行的战略重组67

3.4.3 中国房地产业的产业集中68

3.4.4　房地产基金在推动房地产业重组中的作用69

第4章　房地产基金的组织形式72

4.1　房地产基金的组织形式72

4.1.1　公司型房地产基金72

4.1.2　契约型房地产基金75

4.1.3　有限合伙型房地产基金78

4.1.4 公司型、契约型、有限合伙型房地产基金的比较80

4.2　发展上市房地产基金的路径选择83

4.2.1　房地产投资信托是未来上市房地产基金的目标模式83

4.2.2　发展房地产投资信托的方案选择的依据84

4.2.3　我国现行投资基金的问题和局限87

4.2.4 以公司型起步渐进式发展房地产投资信托基金92

4.2.5　我国企业成功转型房地产投资信托的策略95

第5章　房地产基金的设立和资金募集97

5.1　房地产基金的策划97

5.1.1　房地产基金策划的基础97

5.1.2　房地产基金的策划要点99

5.1.3　房地产基金的投资方案101

5.2　房地产基金的发起设立102

5.2.1　房地产基金发起人102

5.2.2 申请设立房地产基金的基本条件103

5.2.3　房地产基金的设立程序104

5.3　房地产基金的资金募集105

5.3.1　募集资本的来源105

5.3.2　房地产基金证券的发行109

5.3.3　房地产基金的私募程序110

5.3.4　房地产基金的公募发行111

案例 世界首例大型房地产权益证券化：洛克菲勒中心113

5.4　房地产基金募集策略114

5.4.1　基金经理及其募资能力114

5.4.2　房地产基金募集策略115

5.5　房地产基金管理公司的设立117

5.5.1　房地产基金管理公司发起人的条件117

5.5.2　房地产基金管理公司设立的基本程序118

5.5.3　房地产基金管理公司的组织架构119

5.5.4　房地产基金管理人的退任120

6.1.1　房地产企业经营模式战略转型的途径121

第6章　房地产基金的盈利模式121

6.1　房地产企业经营模式的战略转型121

6.1.2　规避房地产企业经营模式转型的风险122

案例 美国综合型房地产企业——铁狮门·斯贝尔地产公司123

6.2　房地产基金盈利模式的选择126

6.2.1　抵押型房地产基金盈利模式的选择126

6.2.2　权益型房地产基金盈利模式的选择129

6.2.3　混合型房地产基金盈利模式的选择131

案例 美国办公房地产投资信托132

6.3　收购不良资产的房地产基金盈利模式134

6.3.1 收购房地产不良资产的商机134

6.3.2　收购房地产不良资产的房地产基金盈利模式136

7.1.1 风险分散化和投资组合138

第7章　房地产基金的投资经营策略138

7.1　投资组合策略138

7.1.2　房地产基金的投资组合策略139

7.2　集中化策略142

7.2.1　房地产的类型及其特点142

7.2.2　房地产基金的集中化优势145

7.2.3　房地产基金的集中化投资策略149

7.3　积极管理的投资策略150

7.3.1　房地产需要积极的管理策略150

7.3.2　积极管理的投资策略151

案例 成功的房地产逆向投资：收购索尼大厦154

7.4.1　房地产管理的附加值155

7.4　提高附加值策略155

7.4.2　提高附加值策略156

7.5　投资管理策略159

7.5.1　投资管理策略的类型159

7.5.2　投资管理策略的选择161

7.6　外资房地产基金在中国的投资策略162

7.6.1 以中长线投资为主162

7.6.2　集中在上海、北京等一线城市投资162

7.6.3　主要投资大型的高级物业163

7.6.4　与拥有大量土地储备的大型房地产公司合作开发163

7.6.6　外资房地产基金运作架构164

7.6.5　采用控股投资方式164

第8章　房地产基金的房地产管理165

8.1　房地产管理的重要性165

8.1.1　房地产管理的重要性165

8.1.2　企业的概念和房地产资产的持续管理166

8.2　房地产管理的层次和职责167

8.2.1　房地产管理的三个层次167

8.2.2　房地产管理的职责168

8.2.3　房地产管理的目标是房地产价值最大化170

8.2.4　房地产基金主要充当资产管理者的角色171

8.3　提升房地产价值171

8.3.1 房地产项目生命周期171

8.3.2　物业管理者和资产管理者尽早介入房地产开发172

8.3.3　房地产战略规划：提升房地产价值173

8.3.4　有效的物业管理是维护和提高房地产价值的根本176

8.4　房地产基金给物业管理带来的变化178

8.4.1　更详细准确的预算178

8.4.2　营销的深化178

8.4.3　多层次的租户关系179

8.4.4　加快创新的推广180

8.4.5　信息的公开化180

第9章　房地产基金的运作181

9.1　房地产基金的估值181

9.1.1　房地产基金资产净值及其估值181

9.1.3　经营现金收入：房地产基金的评价标准183

9.1.2　房地产基金证券价值的计算183

9.2　房地产基金的费用和收益186

9.2.1　房地产基金的收益186

9.2.2　房地产基金的费用187

9.2.3　房地产基金的税收189

9.2.4　房地产基金的收益分配192

9.3　房地产基金的信息披露194

9.3.1　信息事务管理194

9.3.2　信息披露195

9.4　房地产基金的终止和清算197

9.4.1　房地产基金的终止197

9.4.2　房地产基金的清算199

第10章　房地产基金的风险管理201

10.1　房地产基金的投资风险及其内部控制201

10.1.1　房地产基金的投资风险201

10.1.2　房地产基金投资风险的内部控制203

10.2　房地产基金投资的风险管理措施205

10.2.1　房地产基金投资前的风险管理措施205

10.2.2　房地产基金投资后的风险管理措施209

10.2.3　房地产基金的财务管理模式210

第11章　房地产商如何获得基金投资215

11.1　房地产商业计划书的编写215

11.1.1 房地产商业计划书的结构215

11.1.2 商业计划书编写的重点217

11.2　向房地产基金融资的策略218

11.2.1　房地产商融资的目标218

11.2.2　获取房地产基金投资的策略221

11.3　房地产商应重点解决的自身问题223

11.3.1　我国房地产商存在的问题223

11.3.2 房地产商融资需要重点解决的自身问题224

附录：我国有关房地产投资基金的法律法规225

产业投资基金管理暂行办法225

中华人民共和国证券投资基金法235

信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法256

参考文献269