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第一章 绪论1

第一节 房地产的概念及其特点1

一、房地产的概念1

二、房地产的特点2

第二节 房地产投资及其特点4

一、房地产投资的概念4

二、房地产投资的种类5

三、房地产投资的特点9

四、房地产投资的作用12

第三节 房地产开发投资关键影响因素13

一、房地产开发投资关键影响因素13

二、房地产投资决策的原则14

第四节 房地产项目开发过程15

第五节 房地产开发投资知识体系18

第六节 学习本课程的意义18

复习思考题19

第二章 房地产项目的开发过程20

第一节 概述20

一、房地产开发的资源需求20

二、房地产开发商20

三、房地产开发过程的参与者21

四、房地产开发的一般过程23

第二节 项目构思与筛选24

一、项目构思24

二、项目寻找与筛选25

三、项目策划28

四、项目定义30

第三节 项目可行性研究与决策31

一、可行性研究31

二、可行性研究报告的评估31

三、项目决策31

第四节 获取土地使用权与项目核准32

一、土地使用权获取方式的演变32

二、土地储备与土地开发32

三、开发商获取土地的途径35

四、可接受土地价格的估算36

五、项目核准37

第五节 勘察、设计与规划许可39

一、工程勘察39

二、城市规划与房地产开发42

三、房地产开发项目设计45

四、开发过程中的规划管理51

第六节 招标、采购与施工许可55

一、概述55

二、工程招标55

三、开工申请与审批58

第七节 工程建设59

一、概述59

二、项目管理的目标与项目管理模式59

三、项目管理的主要任务61

第八节 项目的租售62

一、租售方案63

二、广告、宣传策略64

三、项目租售管控64

第九节 物业交付与交付后的管理64

一、物业交付64

二、物业管理64

三、项目后评估71

复习思考题72

第三章 房地产市场调研74

第一节 房地产市场研究概述74

一房地产市场调查的涵义74

二、房地产市场调查的重要性74

三、房地产市场调查的内容75

四、房地产市场调查的原则77

五、房地产市场调查的方法78

第二节 抽样设计83

一、抽样调查的基本概念83

二、抽样调查的基本类型83

三、抽样实施87

第三节 房地产市场调研实施88

一、调查实施队伍的组织88

二、现场准备与管理89

三、访谈技巧92

四、市场调研程序94

第四节 问卷设计98

一、问卷的定义和作用98

二、问卷基本结构99

三、问卷设计的程序101

四、市场调查中有关态度的测量量表106

第五节 常用数据分析方法108

一、市场预测方法108

二、常用统计图表119

第六节 市场调研报告121

一、调研报告的内容121

二、报告的撰写原则123

复习思考题123

第四章 房地产开发项目策划127

第一节 概述127

一、房地产开发策划的概念127

二、开发策划的目的作用128

三、房地产开发策划的原则128

第二节 房地产开发项目策划的内容129

一、房地产项目定位策划129

二、营销策划131

第三节 房地产开发策划的流程132

一、明确策划的目的132

二、确定主要影响因素133

三、开发策划流程134

第四节 房地产开发项目定位策划135

一、客户定位策划135

二、产品定位策划135

三、价格定位策划137

四、形象定位策划137

五、项目定位的一致性138

第五节 房地产定位策划案例——深圳“中海·月朗苑”项目定位研究深圳“中海·月朗苑”项目定位研究139

一、项目所在区域市场分析139

二、项目SwOT分析及项目定位整体策略140

三、项目客户定位分析142

四、项目产品定位分析143

五、项目销售价格定位分析146

六、结语146

七、项目定位准确性评价146

复习思考题147

第五章 房地产开发项目投资构成与估算148

第一节 建设项目投资构成与估算148

一、建设项目投资估算的作用与阶段划分148

二、一般建设项目的投资构成149

三、各项投资的内涵149

第二节 房地产项目投资构成152

一、房地产投资构成152

二、各项费用的内容153

第三节 房地产投资估算155

一、各项投资的估算155

二、投资估算数据的调查途径163

第四节 投资估算案例163

一、项目名称163

二、建设背景163

三、建设地点164

四、建设内容和规模164

五、投资估算164

复习思考题169

第六章 房地产项目营销与收入估算170

第一节 概述170

一、租售模式170

二、产品销售条件170

第二节 项目营销计划172

一、计划概要和纲领172

二、市场营销现状172

三、机会与威胁分析173

四、企业目标173

五、营销方案比选173

六、行动方案174

七、预计损益表174

八、控制174

第三节 价格策略174

一、定价的理论和方法174

二、一房一价的规定179

三、价格确定的思路179

四、常见的定价方式179

第四节 促销策略184

一、概述184

二、促销策略考虑的因素184

三、常见促销策略185

第五节 租售收入估算192

一、销售进度计划192

二、销售收入估算193

第六节 定价案例195

一、一般楼盘定价的技术路线195

二、某房地产开发项目定价196

复习思考题199

第七章 房地产融资200

第一节 房地产融资概论200

一、房地产融资的概念200

二、房地产融资的类型200

三、房地产融资的特征204

四、我国房地产融资现状204

五、房地产企业的资金来源204

第二节 房地产筹资的常用方式205

一、上市融资205

二、债券市场融资207

三、银行信贷融资208

四、信托融资209

五、私募股权213

第三节 房地产项目融资管理214

一、房地产项目融资的概念214

二、房地产项目融资方案215

第四节 房地产融资的成本计算219

一、资金成本概述219

二、资金成本的计算219

第五节 融资案例222

一、越秀基金概况222

二、评析223

复习思考题224

第八章 房地产项目评价指标及计算225

第一节 概述225

一、设定经济评价指标目的和意义225

二、营业收入利润和税金225

三、房地产投资经济效果的表现形式228

四、经济评价指标体系229

五、全部投资和资本金评价指标的差异229

六、静态指标与动态指标的含义230

第二节 静态财务评价指标及计算231

一、静态财务指标231

二、计算实例234

第三节 动态财务评价指标及计算240

一、动态财务评价指标240

二、计算实例243

第四节 清偿能力指标及其计算246

一、利息计算246

二、借款偿还期249

三、利息备付率249

四、偿债备付率249

五、资产负债率250

六、流动比率251

七、速动比率251

第五节 房地产投资项目其他评价指标252

一、房地产投资项目国民经济评价252

二、房地产投资项目社会评价256

复习思考题265

第九章 房地产投资风险分析266

第一节 房地产投资项目的不确定性分析266

一、不确定性分析的涵义与分析方法266

二、房地产投资中的不确定性因素266

三、盈亏平衡分析268

四、敏感性分析269

第二节 房地产投资风险分析270

一、房地产投资风险概念270

二、几个常见房地产投资风险因素的分析272

三、房地产投资组合风险280

第三节 房地产开发投资风险管理282

一、风险管理过程282

二、风险识别283

三、风险分析（风险估计与评价）284

四、风险规划287

五、风险监控288

第四节 各过程或阶段的风险288

一、项目构思与选择过程的风险288

二、可行性研究与决策过程的风险288

三、获取土地使用权风险和项目核准的风险288

四、勘察设计与规划许可过程288

五、项目招标与设备采购过程289

六、建设过程风险289

七、租售过程风险289

八、交付及交付后的管理289

复习思考题289

第十章 房地产项目可行性研究290

第一节 可行性研究概述290

一、可行性研究的含义和目的290

二、可行性研究的作用290

三、可行性研究报告的类型291

第二节 可行性研究报告内容构成292

一、可行性研究报告292

二、项目申请报告294

三、节能评估报告299

四、环境评估报告301

第三节 房地产项目财务评价303

一、房地产项目财务评价概述303

二、房地产开发项目财务评价基本报表304

三、房地产开发项目财务评价指标309

第四节 房地产项目的国民经济评价311

一、房地产项目国民经济评价概述311

二、房地产项目国民经济评价的基本步骤312

第五节 房地产项目可行性研究案例314

一、项目背景314

二、项目拟建规模315

三、发展规划、产业政策和行业准入分析316

四、建设地点及市政配套条件318

五、环境保护319

六、节能319

七、投资估算和资金筹措320

八、经济影响分析324

九、结论330

十、建议330

复习思考题330

第十一章房地产抵押贷款还款的计算与分析332

第一节 房地产抵押贷款的概述332

一、房地产抵押贷款的涵义332

二、房地产抵押贷款的分类332

三、房地产抵押贷款的特点333

四、房地产抵押贷款的作用333

第二节 借款还款的计算与分析基础335

一、现金流量的概念335

二、资金的时间价值336

三、资金等效与复利计算339

第三节 房地产开发贷款343

一、房地产开发贷款的概念343

二、房地产开发贷款的基本环节343

三、房地产开发贷款的还款方式344

第四节 个人住房贷款346

一、个人住房贷款的概念346

二、个人住房贷款的种类346

三、贷款额度、期限和利率346

四、贷款还款方式、还款额的计算及还款额的基本特性346

五、还款额的计算实例353

复习思考题356

参考文献357