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导读 房地产开发企业营改增概览1

一、什么是房地产开发1

二、房地产开发与房地产开发经营的区别1

三、房地产开发企业营改增政策2

第一章 房地产开发企业营改增政策解析5

第一节 房地产开发企业纳税人和扣缴义务人6

一、纳税人义务人的确定6

二、纳税人的类型及认定条件6

相关链接 一般纳税人资格登记8

三、增值税扣缴义务人12

四、合并纳税的规定12

第二节 房地产开发企业增值税的应税范围及税率13

一、应税范围13

二、税率和征收率21

第三节 房地产开发企业增值税的计税方法和应纳税额的计算30

一、一般计税方法30

二、简易计税方法37

第四节 房地产开发企业应税销售额的确定39

一、基本规定39

二、特殊规定42

三、房地产开发企业的具体规定49

相关链接 房地产开发企业扣除土地价款时的台账管理要求52

第五节 房地产开发企业增值税进项税额抵扣60

一、可抵扣进项税额范围和扣除凭证60

二、不得抵扣的进项税额67

三、进项税额转出的规定73

第六节 房地产开发企业纳税地点与纳税义务发生时间77

一、房地产开发企业纳税地点77

二、房地产开发企业纳税义务发生时间78

三、房地产开发企业纳税期限78

第七节 房地产开发企业营改增政策的过渡与衔接79

一、新老项目的界定标准79

二、新老项目的政策衔接80

三、试点前发生业务的政策衔接90

四、销售使用过的固定资产的政策衔接90

五、原一般纳税人增值税期末留抵税额的处理90

第二章 房地产开发企业增值税纳税申报表填写91

第一节 房地产开发企业增值税纳税申报表（一般纳税人适用）的填写92

一、一般纳税人增值税纳税申报表的填写顺序92

二、名词解释93

三、《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表的填写93

四、《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）填写说明103

五、《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）填写说明110

六、附表三（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）填写说明116

七、附表四（税额抵减情况表）填写说明119

八、附五（不动产分期抵扣计算表）填表要求120

九、《固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表》填写要求122

十、《本期抵扣进项税额结构明细表》填写要求123

十一、《增值税减免税申报明细表》填写要求123

附1 增值税纳税申报表（一般纳税人适用）136

附2 增值税纳税申报表附列资料（一）（本期销售情况明细）139

附3 增值税纳税申报表附列资料（二）（本期进项税额明细）142

附4 增值税纳税申报表附列资料（三）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）144

附5 增值税纳税申报表附列资料（四）（税额抵减情况表）144

附6 增值税纳税申报表附列资料（五）（不动产分期抵扣计算表）145

附7 固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表145

附8 本期抵扣进项税额结构明细表146

附9 增值税减免税申报明细表147

第二节 房地产开发企业增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）填写说明148

一、名词解释148

二、《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》填写要求148

三、《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》填写说明151

附1 增值税纳税申报表（适用小规模纳税人）153

附2 增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料154

第三节 房地产开发企业增值税预缴税款表的填写155

一、《增值税预缴税款表》的适用情形155

二、基础信息填写说明155

三、具体栏次填表说明156

附 增值税预缴税款表162

第三章 房地产开发企业增值税发票开具与管理163

第一节 房地产开发企业发票的开具管理规定164

一、开具发票的一般规定164

相关链接 如何代开增值税专用发票165

二、增值税发票开具的具体规定168

三、房地产开发企业开具发票的规定168

第二节 房地产开发企业专用发票与增值税防伪税控系统170

一、专用发票的构成170

二、增值税防伪税控系统171

相关链接 税控系统开票业务流程172

第三节 房地产开发企业增值税专用发票的限额173

一、专用发票限额管理的基本要求173

二、最高开票限额的审批机关174

三、最高开票限额的实地勘察机关175

第四节 房地产开发企业增值税专用发票的初始发行与领购175

一、增值税专用发票的初始发行175

二、专用发票的领购176

第五节 房地产开发企业专用发票的使用管理181

一、专用发票的开具181

二、发票作废182

三、开具红字增值税专用发票182

相关链接 红字发票开具实操流程187

四、丢失专用发票的处理188

相关链接 增值税专用发票的稽核比对190

第六节 房地产开发企业“营改增”后不能抵扣的发票及补救办法191

一、不能抵扣的发票191

二、无法抵扣发票的补救办法198

附 营改增后发票管理与开具常见问题解答200

第四章 房地产开发企业营改增后的会计核算207

第一节 会计科目设置208

一、营业税会计核算和增值税会计核算的区别208

二、核算增值税需要设置的二级科目209

三、核算增值税需要设置的三级科目210

相关链接 增值税会计核算主要文件依据211

第二节 一般纳税人的会计核算216

一、购进货物或接受应税劳务和服务的会计处理216

二、销售无形资产及不动产的会计处理221

三、购入税控设备及发生技术维护费的会计处理223

四、享受限额扣减增值税优惠政策的会计处理225

五、可以视为一个纳税人合并纳税情形的会计处理225

六、增值税检查后的会计处理226

七、纳税人销售已使用固定资产应交增值税226

八、适用差额征税的会计处理方法227

九、取得过渡性财政扶持资金的会计处理231

十、当月缴纳本月增值税的会计处理232

十一、月末的会计处理232

第三节 营改增后小规模纳税人的会计核算233

一、会计科目的设置233

二、会计账务的处理要求233

三、差额征税的账务处理234

四、税控设备和技术维护费用抵减的会计处理235

第四节 关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比237

一、采用一般计税方法237

二、采用简易计税方法238

第五章 营改增后房地产开发企业纳税筹划与风险控制241

第一节 营改增的纳税筹划要点242

一、纳税人身份选择的税务筹划242

二、业务流程再造243

三、经营模式规划244

四、在业务合同中的税收筹划245

五、保证三证统一245

六、保证“三流合一”250

七、三价统一原理256

第二节 房地产开发企业营改增后节税与筹划258

一、简易征收老项目备案规划259

二、土地成本及不动产进项抵扣规划261

三、合同拟定与筹划263

四、财务人员加强税收管控265

五、企业各部门做好“营改增”的衔接和准备267

六、税收优惠享受规划270

第六章 防伪税控系统及软件操作271

第一节 增值税税控系统的认知272

一、防伪税控系统工作原理272

二、防伪税控系统的组成273

相关链接 失控发票快速反应系统276

第二节 增值税专用发票税控系统操作277

一、用户常见业务操作流程277

二、开票子系统基本操作流程279

三、开票前的准备工作280

四、发票填开操作281

五、抄报税操作288

六、主分机结构291

第三节 网上抄报税系统操作293

一、使用前配置293

二、在线抄报税295

三、脱机抄报税300

四、网上申报306

五、联机更新注册码308

六、密码与配置的更改310

附1 增值税一般纳税人网上报税方式备案表313

附2 注销增值税一般纳税人网上报税方式登记表314

第四节 增值税专用发票网上认证操作315

一、认证前的准备工作316

二、采集票面信息318

三、在线认证322

四、认证结果查询327

五、认证结果下载330

附录335

附录一 营业税改征增值税试点实施办法336

附录二 营业税改征增值税试点有关事项的规定357

附录三 营业税改征增值税试点过渡政策的规定368

附录四 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法383

附录五 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法385

附录六 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法388

附录七 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法392

附录八 关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告394

附录九 不动产进项税额分期抵扣暂行办法395

附录十 营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定397