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第一章 中国房地产市场发展现状及走势1

第一节 中国房地产市场发展现状2

一、中国房地产市场历史沿革2

二、中国房地产市场发展现状9

第二节 中国房地产金融现状19

一、2004年房地产金融的基本情况19

二、房地产金融政策与房地产金融风险的防范27

第三节 房地产业和房地产金融的趋势分析33

一、房地产业与金融业的关系33

二、房地产市场和房地产金融发展趋势36

第二章 中国房地产市场的实证研究39

第一节 房地产市场的供需特征及传导机制研究40

一、房地产商品与房地产市场40

二、不同条件下住房商品的供求特征43

三、不同体制下的房地产商品供给和需求传导机制的比较48

第二节 中国房地产市场的非均衡特征及制度成因52

一、中国房地产市场演进历程回顾52

二、中国房地产市场的非均衡性分析56

三、中国房地产市场非均衡的制度分析58

第三节 中国住房消费需求的实证研究65

一、消费的理论模型66

二、对住房销售量增长及收入弹性的分析67

第四节 中国房地产市场波动周期研究——以上海为例74

第三章 资产证券化的原理与实践82

第一节 资产证券化的经济学分析82

一、资产证券化的含义与特点82

二、资产证券化的结构85

三、资产证券化的制度收益分析91

第二节 住房金融模式选择与住房抵押贷款证券化98

一、住房金融运行模式的概念及本质98

二、合同储蓄制度102

三、以新加坡为代表的强制储蓄制度108

四、以美国为代表的资本市场融资模式112

第四章 国内外抵押贷款证券化经验116

第一节 政府主导模式——以美国为例118

一、美国抵押贷款证券化历史沿革118

二、住房抵押贷款证券化产生的动因121

三、住宅抵押贷款证券化的运作流程124

四、住宅抵押贷款可运作的证券品种126

第二节 混合模式130

一、加拿大模式130

二、香港模式139

第三节 市场主导模式142

一、澳大利亚模式142

二、欧洲模式147

第五章 房地产投资信托基金151

第一节 REITs的海外发展状况151

一、全球概况151

二、美国REITs产生和发展的大背景155

三、新加坡、香港等地REITs的发展状况159

第二节 美国、新加坡、香港REITs的比较分析159

一、发展模式的比较159

二、结构上的比较163

第三节 REITs的主要优势以及美国成功的经验166

一、美国REITs的主要类型166

二、REITs自身的优势167

三、美国的成功经验170

第四节 中国发展REITs的思路探索171

一、中国发展REITs面临的问题171

二、我国REITs发展的可行环境及其发展意义173

三、我国REITs运作模式选择177

第六章 项目融资181

第一节 项目融资概述181

一、项目融资的概念与特点181

二、房地产企业项目融资资金来源187

三、项目融资程序191

四、项目融资基本原则193

第二节 BOT模式探讨195

一、BOT的概念和特点195

二、BOT的运作方式和风险分担197

三、BOT的现状和发展方向200

第三节 公共民营合作制204

一、公共民营合作制（PPP）的概念和特征分析204

二、公共民营合作制的基本形式206

三、公共民营合作制在我国的实践210

第七章 土地证券化及土地使用制度改革212

第一节 土地资本证券化的理论基础212

一、土地制度及其效率决定212

二、非完全市场化的土地使用制度215

三、土地证券化的含义及机理218

第二节 集体土地证券化的实施构想219

一、集体土地证券化的经济含义219

二、集体土地证券化的操作原则与要点221

三、集体土地证券化的外部条件与配套措施223

第三节 城市土地年租制与土地租金的证券化224

一、土地租赁制的基本含义225

二、在租赁制下实施土地年租金证券化的构想227

三、商品房开发中土地费用支付方式的证券化改革思路231

第四节 城市存量土地的证券化——换地权益书234

一、换地权益书的含义234

二、换地权益书的制度意义234

第五节 建立具有中国特色的物业税制度236

一、发达国家和地区征收房地产税（物业税）的要点237

二、我国建立房地产税（物业税）制度的必要性和可行性240

三、建立房地产税（物业税）制度的几点建议244

第八章 中国住房抵押贷款证券化研究249

一、我国个人住房金融制度现状250

第一节 实施住房抵押贷款证券化的可行性250

二、住房抵押贷款证券化在我国实施的必要性254

三、我国实施住房抵押贷款证券化的条件分析258

第二节 我国住房抵押贷款证券化的实施方案262

一、我国实施住房抵押贷款证券化的基本思路和原则262

二、住房抵押贷款证券化的流程设置266

三、关于住房抵押贷款证券化外部制度构建的几个问题272

四、会计制度与抵押贷款证券化276

第三节 对住宅抵押贷款公司操作模式的初步设想277

一、住宅投资基金的发行与运用278

二、住宅投资债券的发行和运用281

三、住宅抵押贷款证券的设计283

附录290

参考文献303