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第一章 主要土地制度及相关问题1

第一节 可用于房地产开发的土地及相关问题1

一、可用于房地产开发的土地1

二、土地储备制度与一级开发2

三、国有土地上房屋征收与补偿6

四、农用地转为建设用地与集体所有土地征收10

五、土地闲置14

六、城市居民购买集体土地上建设的房屋的相关问题16

第二节 国有建设用地使用权出让19

一、出让的计划性19

二、出让土地的具体要求20

三、建设用地使用权年期及相关问题21

四、开、竣工制度安排25

五、建设用地使用权招拍挂历史渊源27

六、招拍挂概述30

七、招拍挂公告33

八、招标34

九、拍卖37

十、挂牌37

十一、出让价格控制40

十二、房地产开发企业参加挂牌的注意要点44

十三、对招拍挂的评价46

十四、国有建设用地使用权协议出让47

十五、国有建设用地使用权出让合同49

第三节 国有建设用地使用权划拨、出租、作价出资（入股）、授权经营52

一、国有建设用地使用权划拨52

二、国有建设用地租赁54

三、国有建设用地作价出资（入股）57

四、国有建设用地授权经营58

第四节 合作开发58

一、影响合作开发合同效力的因素59

二、狭义的合作开发房地产下合作开发合同争议的处理60

三、合作开发合同下的工程款争议62

四、名为合作开发实为其他性质的合同63

第五节 收购房地产项目、国有建设用地使用权转让、收购项目公司64

一、收购房地产项目、国有建设用地使用权转让64

二、收购项目公司66

第六节 经济适用房、廉租房、公共租赁住房67

一、经济适用住房67

二、廉租住房68

三、公共租赁住房68

第二章 报建、规划、设计与监理70

第一节 工程报建70

一、“国发〔2016〕29号”文的优化70

二、“国发〔2016〕29号”印发后的进一步优化82

第二节 工程规划、设计84

一、规划与设计中三个触及购房人利益的事项84

二、修建性详细规划、设计方案85

三、施工图审查87

四、工程款调整87

五、律师建议88

第三节 工程建设监理89

一、工程建设监理的概念与建设工程监理合同89

二、实行强制监理的建设工程范围90

三、建设单位与工程监理单位的义务91

四、监理在解决工程施工合同争议中的作用92

第三章 工程建设95

第一节 建设工程发包与承包95

一、建设工程的发包95

二、招标发包97

三、工程总承包102

四、联合承包106

五、内部承包106

六、挂靠108

七、分包112

八、转包116

九、实际施工人117

第二节 建设工程施工合同123

一、建设工程施工合同的发包人123

二、建设工程施工合同的形式与内容124

三、建设工程施工合同示范文本126

四、建设工程施工合同的一般有效要件127

五、建设工程施工合同无效128

六、建设工程施工合同解除136

七、“黑白合同”问题138

第三节 施工许可、工期142

一、施工许可142

二、工期概述144

三、开工日期145

四、可顺延工期的情形147

五、工期顺延的主张与确认148

第四节 工程质量与保修150

一、工程质量标准150

二、建筑材料、建筑构配件与设备153

三、发包人与承包人关于质量的权利、义务与责任155

四、建设工程质量保证金158

五、建设工程质量鉴定161

六、发包人基于质量的抗辩与反诉162

七、质量监督、质量事故的社会监督、报告与调查164

八、建设工程质量保修164

第五节 工程造价与工程款支付166

一、建筑安装工程费用项目组成166

二、建设工程计价办法与确定合同价款的方式169

三、固定价格合同下的人工、材料、机械费用出现波动的处理171

四、固定总价合同下因设计变更导致工程量或者质量标准发生变化的处理173

五、工程结算175

六、工程款支付191

七、建设工程施工合同下的违约金206

八、建设工程价款优先受偿权211

第六节 竣工验收及备案224

一、竣工验收及备案综述224

二、对房地产开发企业的建议227

第七节 诉讼时效与管辖法院227

一、诉讼时效227

二、管辖法院227

第八节 项目管理与代建制228

第四章 商品房买卖231

第一节 商品房销售条件231

一、购房人购房需看的“五证”或“六证”231

二、商品房预售232

三、商品房现售238

第二节 销售公示、明码标价与广告239

一、销售公示（告知）事项239

二、价格与明码标价240

三、房地产广告242

第三节 商品房认购书244

一、商品房认购书的性质244

二、预售许可证对商品房认购书效力的影响246

三、违反认购书约定应承担的法律责任247

第四节 商品房买卖合同249

一、商品房买卖合同的形式与内容249

二、应与商品房买卖合同同时签署的文件253

三、商品房买卖合同的备案253

四、商品房买卖合同的更名254

第五节 限购与限贷255

一、限购、限贷等调控措施的性质255

二、因限购产生争议的处理258

三、因信贷政策变化导致商品房买卖合同不能履行的处理259

第六节 商品房交付使用与保修262

一、商品房交付使用的条件262

二、不符合法定强制性交付条件买受人要求交付商品房的处理269

三、买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后索赔269

四、商品房交付使用与物业管理的衔接270

五、商品房完成交付使用的标志与房屋风险转移270

六、住宅质量保证书与住宅使用说明书271

七、商品房保修272

第七节 商品房买卖关系中的其他常见法律问题275

一、买受人付款275

二、商品房面积差异处理277

三、产权证办理278

四、一房多卖280

五、已抵押房屋的销售281

六、房屋被查封对转让的影响282

七、法院将尚未过户的买受人所购商品房予以拍卖283

八、购房人在收房前或办理不动产转移登记前去世的处理283

九、房地产开发企业可以解除商品房买卖合同的情形283

十、购房人可以解除商品房买卖合同的情形284

第八节 停车位286

一、住宅小区车位相关法律问题286

二、对房地产开发企业的建议294

第九节 境外机构和个人在境内购房294

一、相关规范性文件294

二、境外机构在境内购房295

三、境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内购房296

四、港澳台居民和华侨在境内购房297

五、因故不能完成商品房交易的人民币购房款购汇汇出297

六、转让所购境内商品房取得的人民币资金购汇汇出298

第五章 物业管理299

第一节 建筑物区分所有权及相关制度299

一、业主的建筑物区分所有权299

二、物业承接查验300

三、住宅专项维修资金303

第二节 管理规约与物业服务合同310

一、临时管理规约与管理规约310

二、物业管理区域的管理者、前期物业服务合同与物业服务合同312

第三节 业主的权利、义务与责任315

一、业主315

二、业主的权利316

三、业主的义务317

四、业主的诉权317

第四节 物业服务企业的权利、义务与责任318

一、物业服务企业的权利318

二、物业服务企业的义务318

三、物业服务企业的责任319

四、物业服务企业的诉权319

第五节 业主大会与业主委员会319

一、业主大会319

二、业主委员会320

三、业主大会或者业主委员会作出的决定对业主的约束力321

四、业主大会与业主委员会的诉讼主体资格322

第六节 物业管理法律关系中的其他常见法律问题325

一、包干制与酬金制325

二、违章搭建327

三、住宅经商327

四、首层住宅业主是否需承担电梯使用费328

第六章 外商投资房地产330

第一节 房地产行业与外商投资产业指导目录330

第二节 外商投资房地产企业设立与变更331

一、早先的法律规定331

二、当前的法律规定335

三、尚需进一步厘清的问题337

第三节 外商投资房地产项目备案337

一、外商投资房地产项目均应实行备案管理337

二、外商投资房地产项目由地方政府投资主管部门备案338

第四节 外商投资房地产企业境内贷款、境外贷款、外汇借款相关规定338

一、涉及相关文件338

二、主要规定339