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第一章　房地产估价概论1

第一节　对房地产估价的基本认识1

一、房地产估价的含义1

二、房地产估价的本质5

三、房地产估价的必要性10

第二节　房地产估价的要素13

一、估价当事人13

二、估价目的15

三、估价对象17

四、估价时点18

五、价值类型18

六、估价依据19

七、估价假设19

八、估价原则20

九、估价程序20

十、估价方法20

十一、估价结果22

第三节　对房地产估价的现实需要22

一、国有建设用地使用权出让的需要22

二、房地产转让和租赁的需要23

三、房地产抵押贷款的需要24

四、房地产征收征用补偿的需要25

五、房地产分割的需要26

六、房地产损害赔偿的需要27

七、房地产争议调处和司法鉴定的需要28

八、房地产税收的需要29

九、房地产保险的需要30

十、企业有关经济行为的需要31

十一、房地产行政管理的需要32

十二、其他方面的需要33

第四节　房地产估价师的职业道德34

第五节　中国房地产估价行业发展概况35

一、以法律形式确立了房地产估价的地位36

二、建立了房地产估价师执业资格制度36

三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目37

四、成立了房地产估价行业自律组织37

五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件38

六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见39

七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系40

八、深化和拓展了房地产估价业务40

九、形成了公平竞争的房地产估价市场40

十、积极开展了国际交流合作41

复习思考题43

第二章　房地产及其描述45

第一节　房地产的含义45

一、房地产的定义45

二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义46

三、实物、权益和区位的含义48

四、房地产的其他名称53

五、房地产的基本存在形态54

第二节　房地产的特性57

一、不可移动57

二、独一无二58

三、寿命长久58

四、供给有限59

五、价值量大60

六、用途多样60

七、相互影响61

八、易受限制61

九、难以变现63

十、保值增值64

第三节　房地产的种类65

一、按用途划分的种类65

二、按开发程度划分的种类66

三、按实物形态划分的种类67

四、按权益状况划分的种类67

五、按是否产生收益划分的种类70

六、按经营使用方式划分的种类70

第四节　房地产状况描述70

一、房地产基本状况描述72

二、房地产区位状况描述72

三、房地产实物状况描述73

四、房地产权益状况描述76

复习思考题77

第三章　房地产价格和价值79

第一节　房地产价格的含义和形成条件79

一、房地产价格的含义79

二、房地产价格的形成条件80

第二节　房地产价格的特征81

第三节　房地产供求与价格82

一、房地产需求83

二、房地产供给85

三、房地产均衡价格87

四、房地产供求与价格关系的特殊性89

第四节　房地产价格和价值的种类89

一、价值、使用价值和交换价值89

二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值90

三、市场价值和非市场价值94

四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值97

五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格100

六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值102

七、市场调节价、政府指导价和政府定价103

八、基准地价、标定地价和房屋重置价格104

九、土地价格、建筑物价格和房地价格105

十、总价格、单位价格和楼面地价106

十一、名义价格和实际价格108

十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格109

十三、起价、标价、成交价和均价110

十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价111

复习思考题112

第四章　房地产价格影响因素114

第一节　房地产价格影响因素概述114

一、对房地产价格影响因素的总认识114

二、房地产价格影响因素的分类116

第二节　房地产自身因素117

一、区位因素117

二、实物因素123

三、权益因素127

第三节　人口因素130

一、人口数量130

二、人口结构131

三、人口素质131

第四节　制度政策因素132

一、房地产制度政策132

二、税收制度政策133

三、金融制度政策134

四、相关特殊政策135

五、相关规划和计划135

第五节　经济因素137

一、经济发展137

二、居民收入138

三、利率139

四、汇率140

五、物价140

第六节　社会因素141

一、政治安定状况141

二、社会治安状况142

三、城市化142

四、房地产投机142

第七节　国际因素143

一、世界经济状况143

二、国际竞争状况143

三、政治对立状况143

四、军事冲突状况144

第八节　心理因素144

第九节　其他因素145

一、行政隶属变更145

二、重要政治人物的健康状况等146

复习思考题146

第五章　房地产估价原则148

第一节　房地产估价原则概述148

一、房地产估价原则的含义148

二、房地产估价原则的内容148

三、房地产估价原则的作用149

第二节　独立、客观、公正原则149

第三节　合法原则151

第四节　最高最佳利用原则157

第五节　估价时点原则162

第六节　替代原则165

第七节　谨慎原则167

复习思考题168

第六章　市场法及其运用170

第一节　市场法概述170

一、市场法的含义170

二、市场法的理论依据170

三、市场法适用的估价对象和条件171

四、市场法估价的操作步骤172

第二节　搜集交易实例172

一、搜集大量交易实例的必要性172

二、搜集交易实例的途径173

三、搜集交易实例的要求174

四、建立交易实例库176

第三节　选取可比实例176

一、选取可比实例的必要性176

二、选取可比实例的要求176

第四节　建立比较基准179

一、统一房地产范围179

二、统一付款方式180

三、统一价格单位180

第五节　交易情况修正183

一、交易情况修正的含义183

二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素183

三、交易情况修正的方法186

第六节　市场状况调整189

一、市场状况调整的含义189

二、市场状况调整的方法189

第七节　房地产状况调整192

一、房地产状况调整的含义192

二、房地产状况调整的内容193

三、房地产状况调整的思路194

四、房地产状况调整的方法195

第八节　求取比准价格198

一、求取单个可比实例比准价格的方法198

二、求取最终比准价格的方法200

第九节　市场法总结和运用举例202

一、市场法总结202

二、市场法运用举例204

复习思考题208

第七章　收益法及其运用210

第一节　收益法概述210

一、收益法的含义210

二、收益法的理论依据211

三、收益法适用的估价对象和条件213

四、收益法估价的操作步骤213

第二节　报酬资本化法的公式214

一、报酬资本化法最一般的公式214

二、净收益每年不变的公式215

三、净收益在前若干年有变化的公式220

四、净收益按一定数额递增的公式222

五、净收益按一定数额递减的公式223

六、净收益按一定比率递增的公式224

七、净收益按一定比率递减的公式226

八、预知未来若干年后的价格的公式228

第三节　收益期限的确定232

第四节　净收益的求取233

一、净收益测算的基本原理233

二、不同收益类型房地产净收益的求取235

三、求取净收益应注意的问题238

四、净收益流模式的确定241

第五节　报酬率的求取242

一、报酬率的实质242

二、报酬率的求取方法244

第六节　直接资本化法248

一、直接资本化法概述248

二、资本化率和收益乘数的求取方法250

三、资本化率与报酬率的区别和关系251

四、直接资本化法与报酬资本化法的比较253

第七节　投资组合技术和剩余技术254

一、投资组合技术254

二、剩余技术258

第八节　收益法总结和运用举例261

一、收益法总结261

二、收益法运用举例263

复习思考题267

第八章　成本法及其运用269

第一节　成本法概述269

一、成本法的含义269

二、成本法的理论依据270

三、成本法适用的估价对象和条件271

四、成本法估价的操作步骤273

第二节　房地产价格构成273

一、土地取得成本274

二、开发成本277

三、管理费用278

四、销售费用278

五、投资利息279

六、销售税费281

七、开发利润282

第三节　成本法的基本公式284

一、成本法最基本的公式284

二、适用于新开发的房地产的基本公式284

三、适用于旧的房地产的基本公式287

第四节　重新购建价格的求取287

一、重新购建价格的含义287

二、重新购建价格的求取思路288

三、建筑物重新购建价格的求取方式289

四、建筑物重新购建价格的求取方法289

第五节　建筑物折旧的求取295

一、建筑物折旧的含义和原因295

二、建筑物折旧的求取方法297

三、求取建筑物折旧应注意的问题309

第六节　房屋完损等级评定和折旧的有关规定312

一、房屋完损等级评定的有关规定312

二、房屋折旧的有关规定313

第七节　成本法总结和运用举例314

一、成本法总结314

二、成本法运用举例317

复习思考题320

第九章　假设开发法及其运用322

第一节　假设开发法概述322

一、假设开发法的含义322

二、假设开发法的理论依据322

三、假设开发法适用的估价对象和条件323

四、假设开发法估价的操作步骤325

第二节　假设开发法的基本公式327

一、假设开发法最基本的公式327

二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式328

三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式330

第三节　现金流量折现法和传统方法330

一、现金流量折现法和传统方法的定义330

二、现金流量折现法与传统方法的区别331

三、现金流量折现法和传统方法的优缺点331

第四节　假设开发法测算中各项的求取332

一、后续开发经营期332

二、开发完成后价值333

三、后续必要支出及应得利润334

四、折现率335

五、测算中的其他有关问题336

第五节　假设开发法总结和运用举例337

一、假设开发法总结337

二、假设开发法运用举例339

复习思考题345

第十章　长期趋势法及其运用347

第一节　长期趋势法概述347

一、长期趋势法的含义347

二、长期趋势法的理论依据347

三、长期趋势法适用的估价对象和条件347

四、长期趋势法估价的操作步骤348

第二节　数学曲线拟合法348

第三节　平均增减量法350

第四节　平均发展速度法352

第五节　移动平均法354

一、简单移动平均法354

二、加权移动平均法355

第六节　指数修匀法355

第七节　长期趋势法的作用356

复习思考题357

第十一章　地价评估和地价分摊358

第一节　地租理论及测算358

一、地租的含义358

二、地租现象359

三、地租理论的回顾360

四、地租的测算368

第二节　路线价法370

一、路线价法概述370

二、划分路线价区段372

三、设定标准临街深度372

四、选取标准临街宗地372

五、调查评估路线价373

六、制作价格修正率表373

七、计算临街土地的价值376

第三节　城镇基准地价评估383

一、城镇基准地价的含义383

二、城镇基准地价评估的程序和方法384

第四节　基准地价修正法385

第五节　补地价的测算386

第六节　高层建筑地价分摊387

一、高层建筑地价分摊的意义387

二、高层建筑地价分摊的方法388

复习思考题392

第十二章　房地产估价程序394

第一节　房地产估价程序概述394

一、房地产估价程序的含义394

二、房地产估价程序的作用394

第二节　获取估价业务395

一、估价业务来源渠道395

二、不应承接估价业务的情形396

第三节　受理估价委托397

一、受理估价委托概述397

二、明确估价基本事项398

三、估价委托书和估价委托合同401

第四节　制定估价作业方案402

一、估价作业方案的含义和内容402

二、制定估价作业方案的思路402

第五节　搜集估价所需资料404

第六节　实地查看估价对象406

第七节　分析估价对象价值407

第八节　测算估价对象价值407

第九节　判断估价对象价值408

第十节　撰写估价报告409

一、估价报告的含义409

二、估价报告的质量409

三、估价报告的形式409

四、估价报告的组成409

第十一节　内部审核估价报告412

第十二节　交付估价报告414

第十三节　估价资料归档415

复习思考题416